Ein Paar besichtigt am selben Wochenende zwei Seniorenresidenzen. Beide weisen eine vergleichbare Monatsmiete aus. Als die Kostenvoranschläge vorliegen, beträgt der tatsächliche Unterschied mehrere Hundert Euro pro Monat, weil bei der ersten Residenz die Verpflegung in der Pauschale enthalten ist, während sie bei der zweiten pro Mahlzeit berechnet wird. Um die Leistungen in einer Seniorenresidenz zu vergleichen, muss man über die ausgewiesene Miete hinausblicken und jede Position der Rechnung einzeln aufschlüsseln.
Rechtsform der Seniorenresidenz und Kostenverteilung
Bevor man sich eine Preisliste ansieht, spart es Zeit, zunächst die rechtliche Struktur der Residenz zu ermitteln. Bei einer Eigentümergemeinschaft werden die Gemeinschaftsleistungen von der Eigentümergemeinschaft organisiert. Das bedeutet, dass ihre Kosten von den Beschlüssen der Eigentümerversammlung abhängen. Bei einem Mietmodell mit Betreiber legt dieser den Leistungskatalog und die Preise fest.
Diese Unterscheidung wirkt sich darauf aus, bei wem die Bewohner ihre Leistungen buchen und vor allem, wie viel Verhandlungsspielraum sie haben. In einer Eigentümergemeinschaft kann man die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen, um die Entwicklung der Kosten nachzuvollziehen. Bei einem Mietmodell geben die Protokolle des Bewohnerbeirats Aufschluss über den tatsächlichen Alltag in der Residenz – über das hinaus, was die Werbebroschüre verspricht.
Diese Unterlagen vor der Vertragsunterzeichnung anzufordern, ist keineswegs ungewöhnlich. Ein transparenter Betreiber stellt sie umgehend zur Verfügung. Eine Ablehnung oder ein Zögern ist für sich genommen bereits eine nützliche Information. Wer noch genauer vergleichen möchte: Die Leistungen in einer Seniorenresidenz zu vergleichen, Position für Position, ist nach wie vor die zuverlässigste Methode.
Nicht individuell zurechenbare Leistungen in der Seniorenresidenz: Was allen berechnet wird
Das ELAN-Gesetz vom 23. November 2018 (Artikel L631-13 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs) schreibt die Trennung zweier Kategorien vor. Das Grundangebot an nicht individuell zurechenbaren Leistungen kommt allen Bewohnern zugute. Die Kosten werden gemeinschaftlich getragen – unabhängig davon, ob die einzelnen Leistungen tatsächlich genutzt werden.
Dieses Grundangebot umfasst in der Regel den Empfang, die Überwachung der Gemeinschaftsbereiche, den Zugang zu gemeinsam genutzten Räumen (Aufenthaltsraum, Garten, Aktivitätsraum) und manchmal einen telefonischen Bereitschaftsdienst. Wichtig ist: Diese Pauschale ist jeden Monat fällig, auch bei längerer Abwesenheit.
Was die Gemeinschaftspauschale nicht garantiert
Eine als gemeinschaftlich ausgewiesene Leistung kann sich von einer Residenz zur anderen ganz unterschiedlich gestalten. „Empfang“ kann bedeuten, dass zwölf Stunden täglich ein Mitarbeiter vor Ort ist, oder lediglich, dass eine einfache Gegensprechanlage mit einer externen Vermittlungsstelle verbunden ist. Die Öffnungszeiten und das für die jeweilige Leistung zuständige Personal zu überprüfen, vermittelt ein verlässlicheres Bild als die Bezeichnung im Kostenvoranschlag.
Um zwei Residenzen zu vergleichen, kann man die nicht individuell zurechenbaren Leistungen beider Einrichtungen auflisten und für jede Position den tatsächlichen Leistungsumfang festhalten:
- Empfang vor Ort: Öffnungszeiten, Anzahl der anwesenden Mitarbeiter, auch an Wochenenden oder nicht
- Sicherheit: nur Videoüberwachung, nächtliche Kontrollgänge oder Bereitschaftsdienst mit Einsatz vor Ort
- Gemeinschaftsräume: genaue Liste der zugänglichen Einrichtungen (Waschküche, Fitnessraum, Bibliothek) und deren Öffnungszeiten
- Gemeinschaftsaktivitäten: Häufigkeit pro Woche, Art der Aktivitäten, fest angestellter Betreuer oder Ehrenamtliche
Einzeln buchbare Leistungen in der Seniorenresidenz: Den Vertrag für die jeweilige Leistung prüfen
Individuell zurechenbare Leistungen (Verpflegung, Reinigung, Alltagshilfe, Wäscheservice) werden separat gebucht. Die Kosten hängen von der gewählten Häufigkeit ab. In diesem Bereich fallen die Unterschiede zwischen den Residenzen besonders stark ins Gewicht.
Eine häufige Falle: Man bucht beim Einzug ein „Komfort“-Paket und stellt später fest, dass die Kündigungsfrist für individuell zurechenbare Leistungen eines Dienstleisters höchstens einen Monat betragen darf. Ist im Vertrag eine längere Frist vorgesehen, kann diese Klausel angefochten werden. Deshalb sollte man den Vertrag für die jeweilige Leistung prüfen – nicht nur den Mietvertrag.
Ein realistisches Monatsbudget erstellen
Hilfreich ist es, einen typischen Monat zu simulieren und dabei Miete, Nebenkosten, Pauschale für gemeinschaftliche Leistungen und tatsächlich genutzte Einzelleistungen zusammenzurechnen. Die Monatsrechnung muss diese Bestandteile gesetzlich getrennt ausweisen.
Bei zwei Residenzen mit ähnlicher Miete kann sich ein deutlicher Unterschied ergeben, wenn man Folgendes vergleicht:
- Den Einzelpreis jeder separat buchbaren Leistung (Preis pro Mahlzeit, Reinigungsbesuch oder Friseurtermin)
- Ob es Mengenrabatte gibt (zehn im Voraus bezahlte Mahlzeiten sind günstiger als zehn einzeln bezahlte Mahlzeiten)
- Welche Leistungen bei der einen Residenz in der Gemeinschaftspauschale enthalten sind, bei der anderen aber einzeln berechnet werden
- Ob sich die gebuchten Leistungen jeden Monat ohne Vertragsstrafe ändern lassen
Eine niedrige Miete mit hohen Kosten für einzeln buchbare Leistungen kann teurer sein als eine höhere Miete, bei der mehr Leistungen im Grundangebot enthalten sind. Entscheidend ist nur die Summe der simulierten Monatskosten.
Vergleichsübersicht für Kostenvoranschläge zweier Seniorenresidenzen
Kostenvoranschläge sind selten einheitlich aufgebaut. Am einfachsten erstellt man eine eigene Tabelle mit drei Spalten: Kostenposition, Residenz A, Residenz B. Für jede Position trägt man den genauen Betrag oder den Vermerk „in der Pauschale enthalten“ ein.
| Position | Residenz A | Residenz B |
|---|---|---|
| Miete + Nebenkosten | Betrag laut Kostenvoranschlag | Betrag laut Kostenvoranschlag |
| Pauschale für gemeinschaftliche Leistungen | Betrag laut Kostenvoranschlag | Betrag laut Kostenvoranschlag |
| Verpflegung (Anzahl der Mahlzeiten/Monat) | Inklusive oder Einzelpreis | Inklusive oder Einzelpreis |
| Reinigung (Häufigkeit) | Inklusive oder Einzelpreis | Inklusive oder Einzelpreis |
| Wäscheservice | Inklusive oder Einzelpreis | Inklusive oder Einzelpreis |
| Geschätzte monatliche Gesamtkosten | Summe | Summe |
Diese Tabelle macht Kostenverschiebungen sichtbar. Eine Residenz mit hoher Gemeinschaftspauschale, in der die Verpflegung jedoch enthalten ist, kann günstiger sein als eine Residenz mit niedriger Pauschale, bei der jede Mahlzeit extra kostet. Entscheidend ist die Gesamtsumme am Ende der Spalte, nicht die Miete am Anfang.
Entwicklung der Preise im Zeitverlauf
Die Kosten für gemeinschaftliche Leistungen können jährlich angepasst werden – je nach den Regeln der jeweiligen Residenz (Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder Entscheidung des Betreibers). Für einzeln buchbare Leistungen gelten häufig andere Anpassungsmaßstäbe. Wer nach den Preisänderungen der vergangenen zwei oder drei Jahre fragt, erhält einen verlässlicheren Eindruck als durch einen einzelnen, aktuell geltenden Preis, denn die jährlichen Erhöhungen unterscheiden sich je nach Betreiber erheblich.
Ein Kostenvoranschlag bildet nur einen bestimmten Zeitpunkt ab. Der Vergleich mit einem zweiten Angebot ist nur dann aussagekräftig, wenn jede Position denselben Leistungsumfang zugrunde legt. Erst diese sorgfältige Prüfung, Position für Position, macht aus einem bloßen Eindruck eine fundierte Entscheidung.
